Donazioni e riforma 2025: più sicurezza per chi acquista e nuove regole per i legittimari.
Cosa cambia davvero.
Donazioni e riforma 2025: più sicurezza per chi acquista e nuove regole per i legittimari.
Cosa cambia davvero.
Come la riforma interviene sulle donazioni
L’art. 44 della Legge n. 182/2025, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha inciso profondamente sul regime di circolazione giuridica dei beni provenienti da donazioni.
La finalità del legislatore era infatti quella di “superare l’impasse del mercato immobiliare per quanto riguarda gli immobili acquisiti per donazione”.
La donazione non è soltanto un atto di liberalità. È uno strumento che può incidere sugli equilibri familiari e sulla pianificazione patrimoniale nel medio-lungo periodo.
È quindi legittimo interrogarsi:
- Se si dona oggi un immobile, quali effetti produrrà nel lungo periodo?
- Se l’immobile rappresenta una quota significativa del patrimonio familiare, si stanno alterando futuri equilibri successori?
- Se si riceve un immobile in donazione, sarà poi possibile venderlo senza ostacoli?
- Chi acquista un immobile donato può sentirsi realmente tutelato?
Per rispondere a queste domande è necessario partire da un principio fondamentale, che è quello dell’intangibilità della quota di legittima.
Nel nostro ordinamento a determinate categorie di eredi (ossia coniuge, figli e ascendenti) la legge riserva una quota di eredità (c.d. “legittima”) che non può essere violata o sacrificata.
Se una donazione fatta in vita dal defunto (o una disposizione testamentaria) risulta invece lesiva di detta quota di eredità, il legittimario ha la possibilità di agire giudizialmente, tramite l’azione di “riduzione”, al fine di rendere inefficaci nei suoi confronti le disposizioni lesive e ottenere la reintegrazione della quota di legittima.
L’azione di riduzione, che viene promossa contro il donatario (o, in caso di testamento, contro l’erede o il legatario), non è l’unico strumento di tutela del legittimario, poiché una volta accertata l’effettiva esistenza di una lesione dei suoi diritti, questi potrà esercitare anche un’azione di “restituzione”, volta a recuperare materialmente i beni donati (o devoluti per testamento).
Quando la tutela dei legittimari poteva compromettere i diritti degli acquirenti del bene donato.
Nel sistema previgente, l’art. 563 cod. civ. prevedeva che il legittimario, appurata la lesione di legittima, potesse esercitare l’azione di restituzione non solo verso il donatario ma anche verso i terzi acquirenti (ossia coloro che avevano acquistato il bene dal donatario), purché detta azione fosse stata esercitata entro vent’anni dalla trascrizione della donazione.
In concreto quindi, un immobile donato, anche se successivamente venduto a terzi, poteva essere oggetto di una richiesta di restituzione da parte dei legittimari.
Per comprendere meglio, se un genitore avesse donato un immobile a un figlio e quest’ultimo lo avesse venduto a un soggetto estraneo alla famiglia, un altro legittimario, in presenza di lesione della quota, esercitata vittoriosamente l’azione di riduzione verso il donatario, avrebbe potuto agire per ottenerne la restituzione anche nei confronti del terzo acquirente.
Non solo, in base alla vecchia formulazione dell’art. 561 cod. civ., detto immobile sarebbe stato restituito al legittimario completamente libero da ogni vincolo o ipoteca che fossero stati nel frattempo costituiti sull’immobile stesso.
Questo meccanismo di tutela dei diritti dei legittimari generava diffidenza e insicurezza in sede di vendita di immobili di provenienza donativa e rendeva le banche estremamente restie a concedere finanziamenti garantiti da ipoteca iscritta su detti immobili. Nella prassi era frequente che i venditori si trovassero a dover stipulare polizze assicurative proprio per coprire il cosiddetto “rischio donativo”.
Questo sistema creava di fatto un blocco nella circolazione del bene proveniente da una donazione e la riforma attuata con la L. 182/2025 risponde proprio alla rimarcata esigenza di rimuovere questo “impasse”.
Dalla restituzione del bene alla compensazione economica. Maggiore tutela per i terzi acquirenti
L’art. 561 cod. civ., nella nuova formulazione, stabilisce che “I pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci e il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata, salvo il disposto del numero 1 del primo comma dell’articolo 2652”.
Ciò significa che in caso di restituzione a favore del legittimario dell’immobile donato, le ipoteche e i vincoli costituiti dal donatario sull’immobile medesimo restano efficaci. Il legittimario non ottiene più automaticamente la liberazione del bene, ma ha diritto a una compensazione in denaro.
Il legittimario pertanto potrà ancora ottenere la restituzione dell’immobile donato nei confronti del donatario (che non abbia rivenduto a terzi l’immobile medesimo), ma il bene resta gravato dai vincoli e dalle ipoteche che il donatario stesso abbia costituito sullo stesso.
Pertanto, se il donatario abbia iscritto ipoteca a favore di una Banca a garanzia di un finanziamento, detta ipoteca resterà efficace, salvo che la domanda di riduzione promossa giudizialmente dal legittimario sia stata trascritta prima dell’iscrizione ipotecaria.
Nei rapporti con i terzi acquirenti, il legislatore è ancora più incisivo, perché nell’art. 563 cod. civ., stabilisce che:
“La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero uno del primo comma dell’articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui è necessario per integrare la quota ad essi riservata. Se il donatario è in tutto o in parte insolvente, l’avente causa a titolo gratuito è tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito.”
Dalla lettura delle nuove norme si comprende che non può più essere richiesta la restituzione del bene immobile ai terzi acquirenti dal donatario, che abbiano trascritto l’atto di acquisto prima della trascrizione della domanda di riduzione.
Con le modifiche introdotte dalla L. 182/2025, la tutela del legittimario non viene meno ma di fatto, nei rapporti con il terzo acquirente, degrada da tutela di tipo “reale” a tutela di tipo “obbligatorio”, in quanto in tal caso, il legittimario ha soltanto il diritto ad ottenere dal donatario una somma di denaro pari all’importo necessario per integrare la quota di legittima e, nel caso in cui il donatario sia insolvente e abbia ceduto il bene a titolo gratuito (quindi senza il pagamento di un corrispettivo), il diritto ad ottenere detta somma potrà essere esercitato anche nei confronti dell’avente causa a titolo gratuito.
La riforma ha modificato l’operatività dell’azione di restituzione del bene donato sotto un duplice punto di vista: da una parte, nei rapporti tra legittimario leso e donatario, viene stabilito il principio per cui l’azione di restituzione promossa dal legittimario contro il donatario non ha più l’effetto di liberare i pesi e le ipoteche che il donatario stesso abbia costituito sull’immobile; dall’altra, nei rapporti tra legittimario e terzi acquirenti viene previsto un meccanismo di tutela di natura esclusivamente “compensativa”, incentrata sul diritto ad un indennizzo economico, eliminando così il rischio di recupero dell’immobile da parte degli eredi nei confronti dei terzi.
Questo rafforzamento di tutela dei terzi acquirenti rende gli immobili provenienti da donazioni più “appetibili” e facilmente collocabili sul mercato.
Novità anche nella circolazione di immobili provenienti da successione
La riforma non ha inciso solo sulla circolazione dei beni provenienti da donazioni, ma ha introdotto un’importante novità anche per chi vende o compra un immobile acquistato per successione.
Il nuovo testo dell’art. 2652, primo comma, n. 8, ha ridotto da 10 a 3 anni il termine di opponibilità dell’azione di riduzione verso i terzi acquirenti a titolo oneroso, i quali – dopo tre anni dall’apertura della successione – fanno salvo il loro acquisto nei confronti del legittimario, purché trascritto prima della trascrizione della domanda di riduzione.
Pertanto, se la trascrizione della domanda di riduzione di disposizioni testamentarie è eseguita dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza che accoglie detta domanda non pregiudica i terzi che hanno acquistato a titolo oneroso in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente.
Strumenti di maggior tutela nelle operazioni più delicate
Dal disposto dell’art. 563 cod. civ., unitamente a quanto previsto nel punto n. 1 dell’art. 2652 cod. civ., si comprende che non può essere richiesta la restituzione del bene immobile ai terzi acquirenti, che abbiano trascritto l’atto di acquisto anteriormente alla trascrizione della domanda di riduzione.
La tutela assoluta del terzo acquirente del bene donato è dunque inscindibilmente legata alla priorità della trascrizione dell’atto di acquisto.
Nelle situazioni più delicate e/o problematiche, o anche solo per rafforzare ulteriormente questa protezione, nel lasso di tempo (comunque breve) intercorrente tra la data di stipula dell’atto e la trascrizione nei Registri Immobiliari, sarà possibile avvalersi del deposito del prezzo sul conto corrente “dedicato” del notaio (istituito dalla L. 147/2013), come disciplinato dalla L. 124/2017.
Si tratta di uno strumento pensato proprio al fine di proteggere le parti contraenti dal rischio di trascrizioni e formalità pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto, offrendo una tutela aggiuntiva nelle operazioni in cui siano presenti particolari profili di attenzione.
Disciplina transitoria: una finestra temporale da monitorare con attenzione
La riforma segna un riequilibrio: da un lato, viene rafforzata la sicurezza dei terzi acquirenti e la stabilità delle transazioni immobiliari; dall’altro, resta garantita la tutela dei legittimari, seppur in forma prevalentemente economica.
La legge 182/2025 ha tuttavia previsto una disciplina transitoria: le nuove norme si applicano subito alle successioni aperte dal 18 dicembre 2025 in avanti (data di entrata in vigore della legge stessa).
Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025, invece, la disciplina previgente continua ad applicarsi, solo se entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della legge (18 giugno 2026) sia stata notificata e trascritta la domanda di riduzione della donazione o sia stato notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione.
Decorso il termine del 18 giugno 2026 senza che siano stati notificati e trascritti né una domanda di riduzione né un atto di opposizione, la nuova disciplina si applicherà integralmente anche alle successioni aperte prima del 18 dicembre 2025.
Ciò significa che non tutte le situazioni rientrano automaticamente nel nuovo regime. È necessario verificare la data della successione e l’eventuale esistenza di atti già notificati o trascritti.
La L. 182/2025 ha certamente introdotto elementi di maggiore stabilità nella circolazione degli immobili di provenienza donativa.
Tuttavia, ogni situazione patrimoniale e familiare presenta caratteristiche proprie che non possono essere ricondotte a uno schema unico e standard.
È sempre opportuna una valutazione preliminare per esaminare la situazione specifica e definire l’impostazione più adeguata nel rispetto della normativa vigente e degli equilibri familiari, al fine di impostare l’operazione in modo coerente con una pianificazione patrimoniale nel tempo e garantire maggiore sicurezza e stabilità nelle scelte.
Articolo a cura del Notaio Annarita Zingaropoli
Lo studio notarile Zingaropoli, che si trova a Milano centro, nelle vicinanze di Piazza Castello, assiste il cliente (privati, società, banche, fondi immobiliari) con un approccio sartoriale (ogni situazione richiede un’analisi dedicata), con competenza, rigore e attenzione ai dettagli, garantendo un’assistenza puntuale e orientata ai risultati.
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